BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung: Wirksam auch bei Umbau- oder Verkaufsabsicht

Einleitung

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 289/23) hat eine wichtige Entscheidung getroffen: Eine Eigenbedarfskündigung bleibt auch dann wirksam, wenn der Vermieter parallel Umbau- oder langfristige Verkaufspläne verfolgt – entscheidend ist allein, dass der Nutzungswunsch echt, konkret und nachvollziehbar ist. Das Urteil stärkt Vermieter, eröffnet Mietern aber klare Verteidigungsansätze.

Der Fall

Ein Vermieter kündigte die Wohnung, weil er sie selbst nutzen wollte und ein dahinterliegender Dachgeschoss-Bereich zu Wohnraum verbunden werden sollte. Gleichzeitig gab es Überlegungen, die Immobilie später zu veräußern. Das Berufungsgericht sah darin eine unzulässige Verwertungskündigung. Der BGH widersprach und hob das Urteil auf.

Quelle: berliner-mieterverein.de

Die Entscheidung des BGH

Der BGH stellte klar:

  • Ein ernsthaft verfolgter Eigennutzungswunsch genügt – er muss nicht auf einer akuten Wohnungsnot beruhen.

  • Umbau- oder Verkaufsabsichten schließen Eigenbedarf nicht automatisch aus, solange der Vermieter die Wohnung wirklich selbst nutzen möchte.

  • Eine Kündigung ist erst dann unwirksam, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben wird und der wirtschaftliche Zweck überwiegt.

Damit stellt der BGH ausdrücklich klar: Der konkrete Lebensplan des Vermieters ist maßgeblich – nicht die wirtschaftliche Begleitüberlegung.

Bedeutung für Vermieter

  • Der Nutzungswunsch muss klar formuliert und nachvollziehbar begründet sein.

  • Parallel laufende Pläne (z. B. Umbau, Modernisierung, spätere Veräußerung) sollten dokumentiert, aber transparent gehalten werden.

  • Eine saubere juristische Formulierung der Kündigung ist entscheidend, um spätere Angriffe zu vermeiden.

Bedeutung für Mieter

  • Mieter können die Kündigung anfechten, wenn Anhaltspunkte bestehen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist.

  • Unklare oder widersprüchliche Motive des Vermieters sind angreifbar.

  • Härtegründe nach § 574 BGB (z. B. Alter, Krankheit, lange Mietdauer) bleiben weiterhin ein starker Schutz.

Fazit

Das Urteil schafft Rechtssicherheit: Der BGH erlaubt dem Vermieter Flexibilität, verlangt aber echte Absichten und saubere Begründungen.

Für beide Seiten gilt: Eine rechtliche Prüfung lohnt sich – Fehler führen schnell zur Unwirksamkeit der Kündigung.